بازار مسکن تهران در ایستگاه انتظار

بررسی‌های میدانی از دفاتر مشاوران املاک در مناطق مختلف تهران نشان می‌دهد تعداد مراجعه‌کنندگان برای خرید کاهش یافته و حجم قراردادها همچنان در سطح پایینی قرار دارد. در مقابل، فایل‌های فروش افزایش یافته و در برخی مناطق، تعداد مالکان فروشنده از خریداران قطعی بیشتر است.

در چنین شرایطی، بخش قابل‌توجهی از متقاضیان خرید، تصمیم خود را به تعویق انداخته‌اند. کاهش توان مالی خانوارها و انتظار برای روشن‌شدن وضعیت متغیرهای اقتصادی، از مهم‌ترین دلایلی است که فعالان بازار برای عقب‌نشینی خریداران مطرح می‌کنند.

فروکش‌کردن هیجان بازار

بازار مسکن در ماه‌های ابتدایی سال، تحت تأثیر رشد نرخ ارز، افزایش انتظارات تورمی، نوسان بازار طلا و تحولات منطقه‌ای با رشد قیمت‌های پیشنهادی مواجه شد. در آن مقطع، بخشی از سرمایه‌گذاران با هدف حفظ ارزش دارایی‌های خود به بازار ملک وارد شدند و همین تقاضای سرمایه‌ای، در برخی مناطق موجب افزایش موقت قیمت‌ها شد.

اما با کاهش ریسک‌های سیاسی و آرام‌ترشدن فضای بازارهای موازی، بخش عمده این تقاضا از بازار مسکن خارج شد. در نتیجه، رقابت میان خریداران کاهش یافت و فضای احتیاط جای رفتارهای هیجانی را گرفت.

مشاوران املاک می‌گویند در شرایط فعلی، مراجعه به بنگاه‌ها بیشتر با هدف دریافت قیمت و بررسی شرایط بازار انجام می‌شود و بسیاری از این مراجعات در نهایت به امضای قرارداد منتهی نمی‌شود. به همین دلیل، افزایش عرضه نتوانسته به رشد معاملات منجر شود؛ زیرا بازار با کمبود تقاضای مؤثر مواجه است.

فروشندگان واقعی آماده توافق‌اند

یکی از تفاوت‌های مهم بازار فعلی با ماه‌های گذشته، تغییر رفتار فروشندگان است. مالکان دیگر مانند گذشته با هدف افزایش مداوم قیمت، پیشنهادهای خود را اصلاح نمی‌کنند و فروشندگانی که نیاز واقعی به نقدینگی دارند، برای تعدیل قیمت یا تغییر شرایط معامله آمادگی بیشتری نشان می‌دهند.

داود بیگی‌نژاد، نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران، درباره وضعیت معاملات گفت بازار مسکن همچنان در رکود قرار دارد، اما خرید و فروش به‌طور کامل متوقف نشده است.

به گفته او، در برخی مناطق معاملات محدودی انجام می‌شود و اگر مالکان در قیمت‌های پیشنهادی خود نرمش بیشتری داشته باشند، افرادی که به نقدینگی نیاز دارند می‌توانند ملکشان را به فروش برسانند. بنابراین، بازار همچنان دارای معامله است، اما رکود بر بخش بزرگی از آن حاکم شده است.

کاهش شتاب رشد قیمت‌ها

آمارهای رسمی نیز از کاهش سرعت رشد قیمت مسکن حکایت دارد. بر اساس گزارش‌های مرکز آمار ایران، تورم سالانه بخش مسکن در تیرماه نسبت به ماه‌های قبل کاهش یافته و این بخش در مقایسه با بسیاری از کالاها و خدمات، یکی از پایین‌ترین نرخ‌های تورم را ثبت کرده است.

تورم نقطه‌به‌نقطه مسکن نیز تقریباً نسبت به ماه قبل ثابت مانده و در پایین‌ترین سطح چهار سال اخیر قرار گرفته است. این وضعیت به معنای کاهش سطح عمومی قیمت‌ها نیست؛ بلکه نشان می‌دهد سرعت افزایش قیمت‌ها کمتر شده و بازار از فاز جهش فاصله گرفته است.

کارشناسان معتقدند تحولات بازار مسکن در ماه‌های گذشته، بیش از آنکه از عوامل درونی این بازار ناشی شود، تحت تأثیر متغیرهای کلان اقتصادی بوده است. تورم عمومی، کاهش ارزش پول ملی، افزایش هزینه ساخت، نوسان بازارهای موازی و کاهش درآمد واقعی خانوارها، مهم‌ترین عواملی هستند که بر رفتار خریداران و فروشندگان اثر گذاشته‌اند.

رونق بازار در گرو افزایش قدرت خرید

اگرچه بازار مسکن در مقایسه با ارز، طلا و سکه طی سال‌های اخیر رشد قیمتی متفاوتی داشته، اما قیمت‌های فعلی همچنان با توان مالی بخش بزرگی از خانوارها فاصله دارد. کاهش درآمد واقعی و از بین رفتن امکان پس‌انداز، موجب شده تقاضای مصرفی نتواند با قیمت‌های موجود همراه شود.

فعالان بازار معتقدند تا زمانی که تورم، قدرت خرید خانوارها و امکان تأمین مالی خرید مسکن بهبود پیدا نکند، نمی‌توان انتظار رونق جدی معاملات را داشت. در وضعیت فعلی، بازار نه با موج قدرتمند افزایش قیمت روبه‌روست و نه نشانه‌ای از رونق پرشتاب در آن دیده می‌شود.

به نظر می‌رسد بازار مسکن تهران دست‌کم در کوتاه‌مدت در وضعیت رکود همراه با ثبات نسبی باقی بماند؛ بازاری که در آن عرضه از تقاضای مؤثر پیشی گرفته و انجام معامله بیش از گذشته به انعطاف فروشنده و توان چانه‌زنی خریدار وابسته است.