اجاره‌نشینی؛ فشاری که از سقف خانه تا کف معیشت امتداد دارد

در شرایطی که درآمد بسیاری از خانوارها زیر فشار تورم، بیکاری و رکود، توان هم‌پایی با هزینه‌های زندگی را از دست داده، اجاره‌خانه برای میلیون‌ها مستأجر به اصلی‌ترین منبع اضطراب ماهانه بدل شده است؛ اضطرابی که با هر تمدید قرارداد، شکل تازه‌ای از نااطمینانی به خود می‌گیرد.

از یک‌سو مستأجرانی قرار دارند که برای حفظ سرپناه، ناچارند از خوراک، درمان و سایر نیازهای حیاتی خود بزنند؛ و از سوی دیگر موجرانی که برای بخشی از آن‌ها، همین اجاره‌بها تنها تکیه‌گاه مالی زندگی است. این تقابل، بازار مسکن را به نقطه‌ای رسانده که در آن نه مستأجر احساس امنیت دارد و نه موجر اطمینان از ثبات درآمد.

اجاره‌ای که زندگی را می‌بلعد

نمونه‌های میدانی این وضعیت، تصویر روشنی از بحران ارائه می‌دهد. نیما، یکی از مستأجرانی که پس از جنگ بیکار شده، می‌گوید موجر او بدون توجه به شرایط جدیدش، ۲۰۰ میلیون تومان به ودیعه و ۱۵ میلیون تومان به اجاره ماهانه افزوده و صراحتاً گفته است: «شرایط شما به من مربوط نیست.» او با درآمدی که اکنون به زیر ۲۰ میلیون تومان رسیده، می‌گوید تأمین اجاره ۵۰ میلیون تومانی برای او و خانواده‌اش عملاً ناممکن شده است.

مینا نیز در وضعیتی مشابه قرار دارد. خانواده چهار نفره او برای خانه‌ای ۶۰ متری در یکی از مناطق نه‌چندان در دسترس غرب تهران، باید ۷۰۰ میلیون تومان ودیعه و ۳۰ میلیون تومان اجاره ماهانه پرداخت کند. او توضیح می‌دهد که بخش عمده درآمد خانواده، از حقوق خودش و مستمری پدر بازنشسته‌اش تأمین می‌شود؛ در حالی که وعده افزایش حقوق به ۲۵ میلیون تومان نیز تا چهار ماه گذشته هنوز محقق نشده است. به این ترتیب، فشار اجاره عملاً تمام ظرفیت مالی خانواده را می‌بلعد و آینده‌ای ناپایدار برای تمدید قرارداد بعدی رقم می‌زند.

آن سوی ماجرا؛ موجرانی که خود زیر فشارند

در سوی دیگر این بازار، موجرانی قرار دارند که خود را نه در جایگاه سرمایه‌دار، بلکه در موقعیت تأمین‌کننده هزینه‌های روزمره می‌بینند. نسرین، زنی که خانه موروثی‌اش را اجاره داده، می‌گوید درآمد حاصل از اجاره مستقیم صرف زندگی پسرش می‌شود؛ پسری ۳۳ ساله و فارغ‌التحصیل رشته هنری که هنوز شغل پایدار ندارد و درآمدهای پراکنده‌اش از کار در اسنپ، کفاف زندگی مستقل را نمی‌دهد. برای او، اجاره ملک پدری نه ابزار سوداگری، بلکه راهی برای سرپا نگه‌داشتن خانواده است.

جهانگیر، موجر ۷۸ ساله‌ای که خانه دوم خود را اجاره داده، تصویری دیگر از این واقعیت را ترسیم می‌کند. او با مستمری ناچیز، بیماری‌های متعدد از جمله قلب و عروق، دیابت و رماتیسم، و همسری بدون مستمری بازنشستگی، می‌گوید تنها راه ادامه زندگی‌اش، درآمد حاصل از اجاره یک ملک و دریافت ودیعه آن است. خانه‌ای که به گفته خودش با یک میلیارد تومان ودیعه و ماهانه ۶۰ میلیون تومان اجاره داده شده، بخشی از هزینه‌های درمان، پذیرایی از خانواده و حتی کمک به فرزندان را پوشش می‌دهد.

سقف ۲۵ درصدی؛ سیاستی که روی کاغذ می‌ماند؟

در واکنش به این بحران، مصوبه‌ای مبنی بر تعیین سقف ۲۵ درصدی برای افزایش اجاره‌بها در زمان تمدید قراردادها اعلام شد. همچنین طبق یکی از تبصره‌های ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها، اگر موجری بیش از سقف قانونی از مستأجر دریافت کند، مستأجر تا پنج سال پس از پرداخت نیز حق شکایت خواهد داشت.

اما محمدهادی جعفرپور، وکیل دادگستری و حقوقدان، نسبت به کارآمدی عملی این مصوبات تردید جدی دارد. او معتقد است که چنین بخشنامه‌ها و مصوباتی، به‌تنهایی الزام‌آور نیستند؛ زیرا اختلافات موجر و مستأجر در صلاحیت دستگاه قضایی قرار دارد و در نظام حقوقی کشور، قانون مصوب مجلس بر بخشنامه و آیین‌نامه اولویت دارد.

مالکیت خصوصی؛ مرز حقوقی سیاست‌گذاری اجاره

جعفرپور استدلال خود را بر مبنای اصول فقهی و حقوقی بنا می‌کند. او به قاعده شناخته‌شده «الناس مسلطون علی اموالهم» اشاره می‌کند؛ اصلی که بر احترام به مالکیت خصوصی تأکید دارد. به باور او، دخالت دولت در تعیین نرخ اجاره‌بها، هم با این قاعده در تعارض است، هم با اصل آزادی اراده‌ها، و هم با قواعد قانون مدنی درباره مالکیت و عقد اجاره.

او می‌گوید چنین مصوباتی نه با بخشنامه دولت و نه با بخشنامه سایر نهادها لازم‌الاجرا نمی‌شوند، زیرا مرجع نهایی رسیدگی به اختلافات، دستگاه قضایی است. از نگاه او، قانون به معنای اخص، تنها زمانی معتبر است که تشریفات قانونی را در مجلس طی کرده، به تأیید شورای نگهبان رسیده و در روزنامه رسمی منتشر شده باشد.

درد مشترک، راه‌حل ناقص

این حقوقدان هشدار می‌دهد که تعیین سقف‌های دستوری، لزوماً به نفع مستأجر تمام نمی‌شود. به گفته او، حتی ممکن است موجری که قصد افزایش ۱۰ یا ۱۵ درصدی اجاره را داشته، با اعلام سقف ۲۵ درصدی، نرخ را تا همان حد مجاز بالا ببرد؛ در نتیجه، سیاست کنترلی دولت خود به محرک افزایش قیمت تبدیل شود.

جعفرپور راهکار را نه در مداخله مستقیم در اموال خصوصی، بلکه در اصلاح ساختارهای اقتصادی و مالیاتی می‌بیند. به اعتقاد او، اخذ مالیات متناسب از موجرانی که اجاره‌ای بالاتر از عرف و ارزش منطقه‌ای تعیین می‌کنند، همراه با الزام به دریافت کد رهگیری، می‌تواند ابزار موثرتری برای کنترل بازار باشد. او همچنین صنعتی‌سازی مسکن را یکی از راه‌های بنیادی برای تعدیل قیمت‌ها می‌داند؛ راهی که در آن ساخت‌وساز به‌عنوان یک فعالیت اقتصادی شفاف تعریف می‌شود و دولت می‌تواند به‌جای دخالت در قراردادهای خصوصی، از مسیر سیاست‌گذاری کلان وارد عمل شود.

بازار اجاره در ایران، امروز فقط صحنه تقابل موجر و مستأجر نیست؛ بلکه بازتابی از ناترازی عمیق در درآمد، مسکن، اشتغال و سیاست‌گذاری است. از یک سو مستأجرانی که برای ماندن در خانه، از زندگی می‌زنند، و از سوی دیگر موجرانی که گاه اجاره‌خانه تنها پشتوانه معیشت‌شان است. در چنین شرایطی، سقف‌گذاری دستوری اگرچه می‌تواند پیام سیاسیِ حمایت از مستأجر را منتقل کند، اما تا زمانی که ریشه‌های اقتصادی و حقوقی بحران اصلاح نشود، بعید است بتواند درمانی پایدار برای این زخم مزمن باشد.